פסק-דין בתיק ת"א 5549-11-08

א.         רקע כללי:

(1)        כתב התביעה:

1.                  התובעים, בעל ואישה, הינם בעלים של דירה בת 3.5 חדרים, מפוצלת, ברח' הרצל 11 בבת-ים (להלן - הדירה). תובע 1 (להלן - התובע), שפעל מטעם התובעים בעניינים נשוא התובענה דנא, הינו איש עסקים העוסק בין השאר במסחר בנדל"ן (ר' בפרוטוקול, עמ' 6 שורה 20 ואילך). מר קלימנטי קמנקו ז"ל (להלן - הנתבע), שהיה שחקן בתיאטרון "גשר", ביקש לרכוש דירה. הצד השלישי, מר דוד קורידזה, הינו מתווך העוסק בתיווך במקרקעין (להלן - המתווך).

2.                  התובענה דנא החלה כתביעה בסדר דין מקוצר שהגישו התובעים נגד הנתבע. בכתב התביעה נטען, כי ביום 26.6.08 נחתם בין התובעים לבין הנתבע זיכרון דברים, שבמסגרתו התחייב הנתבע לקנות את הדירה (להלן - זיכרון הדברים הראשון). ואולם, כך נטען, הנתבע הפר את התחייבותו האמורה ללא כל הצדק בדין, ולפיכך עליו לשלם את הפיצויים המוסכמים שנקבעו בזיכרון הדברים בסך של 83,000 ש"ח.

3.                  זיכרון הדברים הראשון נערך על טופס מודפס מראש, הכולל עשרה סעיפים, אשר פרטיו הריקים מולאו בכתב יד. על פי פרטים אלה מחיר הדירה נקבע לסך של 835,000 ש"ח והוסכם על הסדר של שלושה תשלומים, בנוסף לתשלום דמי קדימה בסך 3,500 ש"ח אשר ישולמו במעמד החתימה על זיכרון הדברים.

4.                  בסעיף 8 לזיכרון הדברים (המודפס) נקבע כי צד המפר את זיכרון הדברים ישלם לצד השני פיצויים קבועים מראש בסך של 83,000 ש"ח (הסכום הוסף בכתב יד). בסעיף 9 צוין כי תוקף זיכרון הדברים מותנה בבדיקת מצב הזכויות בנכס על ידי עו"ד הקונים על פי הצהרת המוכר. בסעיף 10 נקבע כי הסכם מכר ייחתם במשרד עו"ד תוך 20 ימים (בכתב יד) מיום החתימה על זיכרון הדברים ובכפוף לבדיקת זכויות המוכרים על ידי עו"ד.

5.                  בכתב התביעה שהגישו התובעים נתבעו אפוא הפיצויים המוסכמים הנ"ל, בניכוי דמי הקדימה - ששולמו כנטען בשיק דחוי שמועד פירעונו חל רק לאחר הפרת זיכרון הדברים (להלן - השיק) - ובסך הכל סכום של 79,500 ש"ח.

(2)        בקשת הרשות להתגונן:

6.                  הנתבע הגיש בקשת רשות להתגונן בה הכחיש נמרצות את טענות התובע, תוך טענה כי כתב התביעה הלקוני מציג תמונה חלקית ומעוותת של העובדות לאשורן. לטענת הנתבע, התובעים - בעזרתו של המתווך - עשקו את הנתבע תוך ניצול חוסר ניסיונו. מדובר בניסיון לבצע עסקה בלתי חוקית, הנוגדת את תקנת הציבור, שנערכה בניגוד להוראות סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן - חוק החוזים), ועל כן היא בטלה מעיקרה.

7.                  לטענת הנתבע, הוא הגיע למשרדו של המתווך כיוון שביקש לרכוש דירה. המתווך, אשר הציג עצמו כמתווך עתיר ניסיון בנדל"ן, הראה לנתבע שתי דירות שאחת ירדה מהפרק עקב אי התאמה לצרכי הנתבע. לגבי הדירה הנוספת, היא הדירה דנא, ציין המתווך כי מחירה עומד על 880,000 ש"ח.

8.                  הנתבע אמר למתווך כי אין לו מספיק כסף לכך. ההון העצמי שלו עומד על מקסימום של 50,000 ש"ח ולגבי שאר הכסף הוא ייזקק למשכנתא. לגרסת הנתבע, המתווך טען בפניו כי ניתן לסדר את הכול באמצעות "קומבינה" עם התובע, שהוא חבר טוב של המתווך ואף קנה דרכו את הדירה.

9.                  המתווך הסביר כי התובע יסכים לערוך חוזה כפול, דהיינו: חוזה אחד אמיתי וחוזה שני נוסף, פיקטיבי, על סכום גבוה יותר, כך שניתן יהיה לקבל על סמך החוזה הפיקטיבי סכום הלוואה גדול יותר מהבנק המממן. המתווך טען בפני הנתבע כי "כולם עושים את זה" וכי על הנתבע רק לסכם עם התובע את המחיר האמיתי של הדירה.

10.              לגרסת הנתבע, הובן והוסכם בינו לבין המתווך כי חוזה מחייב ייחתם בין הצדדים רק לאחר שיתברר כי יש באפשרות הנתבע לקבל את הסכום המתאים כמשכנתא מהבנק. לגרסת הנתבע, המתווך ציין לפניו, בהקשר זה, כי יש לו קשר עם בנקים ושמאים ולא תהא כל בעיה להשיג את הסכום המבוקש.

11.              לאחר מכן התקיימה פגישה - ביום 26.6.08 בשעות הערב, בבית קפה בחוף בת ים - בה השתתפו התובע, שהציג עצמו כיזם נדל"ן מנוסה, המתווך והנתבע (להלן - הפגישה המשולשת). גם בפגישה המשולשת הוסכם כאמור, כי תנאי ראשוני לקיום העסקה הוא שהנתבע יקבל סכום הלוואה גבוה מספיק כדי לרכוש את הדירה, וזאת בהתחשב בהונו העצמי הנמוך של הנתבע.

12.              לאחר שהתובע והנתבע סיכמו, במהלך הפגישה, על מחיר אמיתי של 835,000 ש"ח, אמר התובע לנתבע כי הוא יסכים למחיר גבוה יותר לגבי החוזה הפיקטיבי על מנת שהנתבע יוכל לקבל הלוואה מתאימה. בשלב זה היה הנתבע בטוח, וכך אף דובר בינו לבין התובע, כי בימים הקרובים ייפגשו הצדדים במשרדו של המתווך להמשך קידום העסקה.

13.              ואולם אז, במפתיע, הוציא המתווך טופס של זיכרון דברים מודפס מכיסו וביקש להחתים את הצדדים עליו תוך מילוי הפרטים. לדברי הנתבע, הוא הופתע מכך מאוד שכן לא ציפה לחתימה כלשהי בפגישה הראשונה, שאפילו לא התקיימה במשרד המתווך.

14.              המתווך החל להפעיל לחץ על הנתבע לחתום על זיכרון הדברים. לשאלת הנתבע מדוע קיים בזיכרון הדברים סעיף פיצוי מוסכם, השיב המתווך כי החתימה על זיכרון הדברים נעשית לטובתו ולביטחונו במקרה שהתובע יעמוד על המחיר הפיקטיבי, הגבוה יותר, כמחיר האמיתי. בנוסף אמרו התובע והמתווך לנתבע כי אין צורך להוסיף את התנאי של גיוס כספים מספיק מהבנק לזיכרון הדברים, שכן מדובר בטופס סטנדרטי ומובנה שלא נהוג להוסיף עליו סעיפים והוספת רישום כאמור עלולה אף להזיק לגיוס הכספים.

15.              לאחר מכן, הסכים הנתבע, עקב חוסר ניסיונו, תמימותו ואמונתו במתווך ובתובע, לחתום על זיכרון הדברים הראשון. במסגרת החתימה נתבקש התובע לתת שיק בטחון על סך 3,500 ש"ח, ללא תאריך פירעון, אשר הוסכם כי יישאר בידי המתווך ואם העסקה לא תצא לפועל יוחזר לנתבע.

16.              מספר ימים לאחר מכן, ביום 1.7.08, נפגש הנתבע עם המתווך במשרדו. המתווך הוציא טופס זיכרון דברים זהה לזה שעליו נערך זיכרון הדברים הראשון, אך היה ריק מפרטים למעט חתימות שני התובעים כמוכרים.